深重点地区最新定位 龙华新城配套5年内将落实

      2012年1月，龙华新城法定图则的出台，让人们对该区域未来的城市生活充满想象：13所中小学及九年一贯制学校、22所幼儿园、3所综合性医院、10所社区健康服务中心、15个文化单位、2所综合体育活动中心、12个社区体育活动场地、1个大型电影院、1所大型图书馆、9个居住小区级商业区、3个公园……如此庞大的城市配套规划体量，可以看出政府对龙华新城的未来寄予厚望。
事实上，早在《深圳市近期建设规划》将龙华、坂雪岗以及观澜确定为服务福田CBD的综合配套功能区，而后《深圳城市发展总体规划》确立龙华新城，并将其定位为深圳的城市副中心，至今的四五年间，市政规划和一系列的配套设施建设明显向北部区域倾斜。如今，从龙华到福田中心不过10多分钟，从观澜到福田也只要半个多小时，而“规划向北”和“交通北拓”的趋势还在继续，明后年地铁开通后将彻底打破关内外交通瓶颈，而凭着片区内商业、教育、文体等各项配套设施的完善，龙华新城已打出“CBD中央居住区”的旗号。业内人士认为，仅看原二线拓展区3平方公里范围内就有百万平方米商业规划这一条，其未来发展前景就不可小觑。

　　多条地铁线和快速路正在打破交通瓶颈

　　早在《深圳市近期建设规划》中，就提到了未来发展的四个重点开发地区：龙华新城、体育新城、光明新城、东部新城，四大新城无一例外都处在北面的关外区域，“向北”成为深圳解决土地难以为继问题的惟一选择。

　　城市北拓，率先启动的是作为城市发展动力的交通配套，最为典型的是地铁的修建。根据2012年出台的《深圳轨道交通近期建设规划方案》，当时规划的二期工程线路包括1、2、3、4、5号线，这些线路都计划将在2012年1月全部建成通车，其中3、4、5号线都指向深圳北部。

　　2012年1月，深圳综改方案顺利获得了国务院批复，其中包括“特区扩容”，这标志着宝安、龙岗两区靠近关内的区域有望实现关内外一体化，其中处在福田CBD北部的龙华、坂田等就是最被看好的区域。“明年几条地铁线开通以后，关外大片的区域就已经和关内无缝对接了，这正是龙坂成为深圳楼市新焦点的原因。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。

　　值得关注的是，除“地铁通关”以外，深圳近几年加强的快速干道建设也多连通到北部区域，如福龙路、南坪快速、清平高速、水官高速等，展开地图就可见交通向北已经成为大趋势。近日龙华新城的动作更值得关注，据市交委的通知，未来2年内，将后移梅观高速梅林收费站，新建新彩隧道，新建五和大道连接南坪快速以及新建坂银通道等。这些建设完成后，市民由龙坂至关内，不仅不用再交高速费，还可以不用再过关，也就是说至少已经从交通上让龙坂区域融入了福田CBD。

　　深圳北站成为“高铁时代”新枢纽

　　如果说地铁和快速路的建设打通了深圳向北的经脉，那么深圳北站则相当于安放了一个起搏器，它令处在北部的龙华将成为全国走进“高铁时代”大背景下的新枢纽，从而将带动深圳在产业、商业、人居等方面的新一轮发展。

　　预计在今年底建成、大运会前全部工程结束的深圳北站占地面积约50万平方米，总投资约41亿元，为全国占地面积最大的交通枢纽。北站衔接京广深港客运专线、厦深铁路，且是地铁4、5、6号线的交会处，并与长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场无缝接驳，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽。北站建成后，从深圳北站乘坐广深港客运专线到香港只要15分钟，到广州只要25分钟；乘坐武广高铁到武汉约4小时，到北京也控制在10小时以内。

　　由于北站本身即处在被誉为“福田CBD后花园”的龙华新城，因此，在行业人士眼里，它的建成和启用，实际上已经把深圳的福田中心区扩展到了以龙华新城为代表的北部中心去了。而另一方面，由于广深港客运专线的贯通，这也将使得北部新中心成为连通香港与广州乃至整个珠三角之间的重要的战略节点，拥有融入整个大珠三角的功能。

　　众多大型商业配套落地龙华或现深最大购物中心

　　政府对北站周边用地的规划显而易见地体现了这一趋势。据悉，深圳北站周边政府预留了规模达80万平方米的地块用以发展商务，而港铁对地铁4号线沿线的290万平方米建筑面积的开发也将会提升龙华新城的商务水平。一些消息人士揣测，考虑到港铁的开发模式，未来深圳最大的购物中心可能就会在龙华新城出现。

　　事实上，开发商们早看准了这个趋势，如曾占福田CBD开发物业面积最大比例的星河地产，近几年的开发重心已全面转移到了作为“福田后花园”的龙华，除了豪宅大盘星河丹堤 (论坛 新闻)以外，在建的一是星河雅宝创新产业园 (论坛 新闻)，二是星河民乐项目，将复制一个新的COCOPARK，预计2012年完工并开始招商 (论坛 新闻)运营。

　　同时，结合热火朝天的住宅开发，龙华已有多个大型的集中式商业项目崭露头角。例如莱蒙都会 (论坛 新闻 视频)商业中心，拟建设成为深圳最具魅力的特色购物中心，第一期已经招商；中航 (论坛 新闻)长和益项目，定位为超级综合体，总建筑面积24.7万平方米，含7.2万平方米商业；书香门第 (论坛 新闻)二期也有4万平方米的集中式商业，定位为引进大型百货和电影院的新型商业街区。

　　“仅在龙华原二线拓展区内，就有百万平方米的商业规划，深圳目前罕有一个区域能做到3公里范围内就有百万平方米的商业规划。”美亨调查显示。

　　龙华新城“中央居住区”形象渐显

　　毋庸置疑，在规划向北和交通北拓的趋势下，距离福田CBD最近的龙华占尽天时地利，而今已开始以“中央居住区”的整体形象亮相。

　　2012年1月政府公布的龙华新城法定图则，可见政府对于打造北面新城区的强势力度。其生活配套的设置包括：13所中小学及九年一贯制学校、22所幼儿园、3所综合性医院、10所社区健康服务中心、15个文化单位、2所综合体育活动中心、12个社区体育活动场地、1个大型电影院、1所大型图书馆、9个居住小区级商业区、3个公园……如此高标准的生活配套，完全能和福田、罗湖、南山的核心区域相媲美。

　　除了政府层面对于新城市政和相关配套的大力度投入，龙华新城在未来数年内的房地产开发强度也是目前深圳任何一个片区难以比拟的。万科 (论坛 新闻 视频)、金地、莱蒙、中航、星河、合正、鸿荣源 (论坛 新闻)、华来利等一众品牌开发商相继在此安营扎寨，品牌房企扎堆开发的好处，就是各楼盘都有高标准的社区配套，共同提升居住品质和带旺人流的同时，未来也能形成资源共享。例如金地上塘道 (论坛 新闻 视频) (论坛 新闻 视频)，其社区配套除了有各占2000平方米的商业和会所以外，还有多个特色的配套设施，如1000平方米社区广场、1100平方米社区综合服务站等。粗略统计，龙华在售楼盘仅社区商业街就超过10万平方米。

　　此外，因为龙华新城背靠羊台山、塘朗山、野鸡山、大脑壳山等连绵的山脉，这些山脉多海拔较高且连绵延伸直通特区内和城市北轴线，还有牛嘴子、红木山等水库，自然山水资源可谓丰富。由龙华新城法定图则可见，结合自然资源的优势，区域内规划的单体公园多达40多个，其中处在中央别墅区的圣莫丽斯 (论坛 新闻)、水榭山 (论坛 新闻)、龙1号 (论坛 新闻)三大豪宅盘，就独享两座山、三个公园。

　　高端访谈

　　五年内龙华配套将基本落实

　　贺承军

　　知名建筑评论家、潜龙地产副总经理

　　南方都市报：我们说“深圳向北”，配套资源也在向北集结，目前来看表现最突出的是哪方面？

　　贺承军：龙华虽然行政上属于宝安区，地理和功能上却属于市中心区，市一级投入基础设施很多，现在看最强的是交通配套，一是地铁，二是快速路，三是北站。深圳北站对于龙华区域的影响，如今还没有权威评估，有业内人士解读：作为华南高铁枢纽，它会构成对宝安机场的极大竞争，至少，待北站开通，去长沙、武汉、厦门的旅客，选择高铁的一定占多数，这些支线航空，可能只有私人飞机愿意飞一飞了。

　　我认为对北站之于龙华的意义，还不能仅从交通上来评估。北站是高铁站，这和以前的火车站不一样，首先噪音、排污都少很多；其次在全国走进“高铁时代”的大背景下，它是门户、是区域地位的象征，那么与之结合的是诸多现代都市功能的完善，例如旁边会有博物馆、展览中心、商圈等，日本的很多城市就是这样的。

　　南都：北站旁边就还有很多预留用地，也是走这样的规划？

　　贺承军：现在确定规划用途的几块主要是做商业，例如曼海宁 (论坛 新闻)旁边就有港铁物业的地，南区8万平方米、北区10多万平方米，有可能建购物中心。当然，因为北站的存在，周边不会出现顶级豪宅，但是能聚集活力和精英人群，对于物业价值的提升作用是毋庸置疑的。

　　南都：目前龙华的商业配套情况怎样？

　　贺承军：在龙华，商业配套方面，政府投资的还没有，但是开发商投资的很多，基本上每个楼盘都有高标准的社区商业配套，如水榭春天 (论坛 新闻 视频)有超过10万平方米的莱蒙都会商业中心，中航的综合体项目有7万多平方米的商业，曼海宁也有个1.5万平方米。这都不是传统意义上一些楼盘放在住宅底部的社区商业街，而是可以引进大型超市、商场等的集中式商业。

　　南都：其他方面呢？

　　贺承军：说实话，整体上看这一块还属于配套完善的阶段，但在交通上已经进了好几个大步，是人们的心理距离还大于实际距离；商业上，各楼盘已经按照高标准规划在建了。其他方面，比较突出的是体育方面的配套设施，例如羊台山郊野公园的改善，还有“中央绿谷”，根据公共绿地用地面积大小将绿地划分为四个公园区，其中运动公园区，由和平路至人民路之间的中央绿谷，总面积约9.5公顷，运动公园区内布置体育活动场地、休闲健身道、自行车道等活动设施为规划区内居民提供大型公共健身、休闲、运动场所。

　　南都：现在看不少配套还处在规划阶段，大概几年后我们能看到落实？

　　贺承军：之前只是个“龙华新城”的概念，去年出台法定图则就把概念落实了，接下来估计五年，就能绝大部分在实践中落实，令龙华新城基本成型，我们现在提的“CBD中央生活区”将不虚此名。

　　重点关注

　　金地上塘道户户南北通透

　　该盘位于龙华新城布龙公路旁，总建筑面积约15.3万平方米，分两期开发。其中即将面市的新一代产品“R系”建筑面积约8.9万平方米，共有住宅大约800多套。户型面积从30-80多平方米，但采用“1变N”的独特设计，户户南北通透。1月中旬已开放了此批样板房。

　　潜龙曼海宁综合性住宅项目

　　潜龙曼海宁位于龙华新城和平路与新区大道交会处，建筑面积24万平方米，是集住宅、商业、酒店、公寓为一体的综合性住宅项目，以68-141平方米的二至四房单位为主，按南北区分两期开发，共2020套住宅，其中南区927套，北区1093套。该盘已于1月初开售，均价2.4万元/平方米。

　　水榭春天目前龙华第一大盘

　　该盘位于龙华新城人民南路旁，总建筑面积56万多平方米，为龙华第一大盘，目前一期已经基本销售完毕，二期建筑面积约13万多平方米，位于社区的中心园林位置，共818套。该盘1月15日开放了二期样板房，近期将开售四栋小高层，包括89、120、140、160平方米四类户型，以120平方米以上大户型为主。

　　记者从最新的政府公报获悉，由市规划和国土资源委员会制定的《深圳市近期建设规划2012年度实施计划及土地利用计划》正式获得市政府同意，并印发给各区人民政府、各新区管委会等单位贯彻实施。

　　在计划中，将前海地区、光明新区、坪山新区、龙华新城、大鹏半岛列为政府今年重点打造的地区，并对其功能进行全新的定位。

　　据悉，前海地区将成未来深圳新城市中心，光明新区将成“绿色城市启动试验区”。

　　龙华新城：打造成现代化标杆城区

　　2012年第一批城市规划项目，市政府对龙华新城的功能定位为：以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。

　　而在《年度计划》中，则明确提出，把龙华新城建设成为全市现代化标杆城区。将依托深圳北站、轨道4号线和5号线的建设，推进轨道交通骨干工程沿线交通改善工程，充分发挥新城的区位优势。

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