安宁区公交专线建设项目(BRT)费家营十字段地下通道综合工程

安宁区公交专线建设项目(BRT)费家营十字段地下通道综合工程

　　一、项目概况

　　(一)项目名称：安宁区公交专线建设项目(BRT)费家营十字段地下通道综合工程

　　(二)项目地点：兰州市安宁区费家营十字

　　(三)开发面积：1.5万平方米，其中商业面积占60%，公摊面积40%

　　二、项目分析

　　随着经济的进一步发展，地下空间成为现代城市发展的重要空间资源，地铁、地下停车场、地下商场等设施已日益成为现代化商业城市拓展空间资源、提升城市功能、改善城市交通的重要手段，完善的地下空间利用体系也成为衡量一个城市现代化水平的重要标志。

　　“费家营十字段地下通道综合”工程项目是以兰州市安宁区公交专线建设项目(BRT)为依托，由“甘肃大诚投资有限公司”自筹资金投资建设，在充分利用民间资本的基础之上开发的综合型地下交通枢纽工程，整个工程由兰州市安宁区费家营车站至桃海市场车站496米长的地下人行通道、地面普通机动车道、地面公交专用车道、地下商贸中心等四部分组成，是兰州市唯一的全向互通式地下行人通道。通道与地面之间由八个主出入口、数个消防安全通道、14部自动扶梯连接，并设置四至六部残疾人扶梯，行人可在不影响地面机动车行驶的前提下，于地下通道内实现全向互通。该项目投入使用之后，该路段的机动车、行人流通速度将得到大幅提升，交通使用效率将显著提高，从而有效地缓解目前该路段存在的人车混杂、道路使用效率低下、交通拥堵等一系列问题。

　　长期以来，在省、市的领导下，随着经济和各项社会事业的发展，安宁区逐渐形成了三大优势，一是高校科研单位密集。有西北师范大学、兰州交通大学、甘肃农业大学、甘肃省委党校、甘肃省农科院和甘肃省社会科学院等20多所大专院校和科研院所，为安宁的发展奠定了雄厚的智力、人才和科技优势。二是人居环境优美。素有“十里桃乡”之称，环境优美，绿化覆盖率达30.2%;人均公共绿地面积达到9.1平方米，居全市首位;黄河旅游风情线纵贯全境，沿途有天斧沙宫、仁寿山、湿地公园、九州台、兰州植物园等独具特色的自然景观和人文景观。举办20多届的“兰州桃花节”在国内享有盛名。三是国防工业实力雄厚。区内有国家一五、二五时期重点建设的长风机器厂、兰州飞控仪器总厂、万里机电总厂等大中型军工企业，形成了以航天器材、电子仪表、机械加工和信息产品为主，具有一定规模和基础的国防工业基地。

　　综上所述，安宁区作为兰州市规划中未来的政治、商贸文化中心，其商业前景不可估量。由我公司负责开发、运营的这一地下商城项目，位于安宁区的核心地带—费家营十字，本项目所在的商圈相对于其他商圈来说，具有更大的发展空间与潜力。兰州没有较具规模或有特色地下步行街，本项目具有后发优势，有条件从规模、业态组合中成为兰州特色商业卖场的领导者。

　　三、项目展望及定位

　　本项目投资约1.2亿人民币，按照建筑面积1.5万m²计算，成本造价为7600元/m²-8300元/m²，我公司及业内专业人士对项目周围楼盘及商业经营场所的基本情况(例如：所处位置-销售面积-销售价格-销售手法-销售进度-付款方式-装修标准-配套设施等)进行了有针对性的、专业缜密的市场调查及分析研判，最终得出有科学依据的、相对可行的预计销售额，为1.6万/m²-1.8万/m²。

　　安宁公交公司针对本项目采用高标准设计定位，邀请具有60年历史，国家建设部核准的“市政公用甲级勘察设计单位”的专业科技型设计院—广州市市政工程设计研究院进行设计，并选择了全国知名的、专业从事房地产全程控制策划的企业发展顾问公司作为合作伙伴，请他们对此项目进行细致专业的市场研究、概念定位、概念设计、营销策划、销售推广等高品质的营运和经营管理。

　　对于这一项目的定位思考及发展战略，我们考虑以项目交通条件、商业辐射条件及项目所在商圈区位优势作为项目未来发展的支撑，并通过业态、环境规划，最大限度的引入人流。充分发挥地下街对兰州商业市场的影响力，充分发挥1.5万平米的商业规模，以专业化、潮流化、最大人性化，打造城市商业亮点。以创意的建筑设计弥补项目条件的限制，吸引更多的商业人流，从建筑设计中凸现项目更多的亮点，例如：*整体形象*设计为特色性地下商业街，于各地下出入口，标示牌、公建设施，如：各形态恐龙、动漫画人物雕像或者较具创意的建筑形象。

　　*空间设计*：融合光、影、水、绿色植物、视觉科学等元素，丰富地下狭长空间。如：利用光影科学塑造太空及海底景象。利用水系结合光影设计水舞，水幕电影。

　　基于商圈白领和青年学生逐年增加，消费潜力巨大，已构成消费市场的重要组成部分，所以我们计划把本项目定位于16-25岁的流行前线的纯学生和普通白领，突出“潮流、时尚、精品、平价”，集潮人淘宝(活泼、新潮、独特的布局、装饰和商品)、餐饮娱乐、购物休闲三大功能为一体，以活泼、新颖、丰富、自然健康、为基本元素，将此商城打造成为辐射兰州市并集聚周边城市年轻时尚人群的地标性的潮人商业街。另外，通过一系列的人性化设计，如：安装国内仅一线城市采用的残疾人扶梯(此装置仅北京奥运会场馆、上海、广州等地使用)，另在通道内设置为消费者提供休憩观赏的鲜花座椅、水景广场、艺术长廊等，造成轰动性影响，利用网络等大众媒体资源，引出社会话题，建立社会影响。

　　当然，商场物业成功开发的前提是做好专业、精准的市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。本项目最终的市场定位还要取决于专业团队有科学性的市场调研及对市场变化情况的相对准确的预测，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，掌握各有关政策法规及政府调整政策的信息，及时调整项目定位和销售策略，这样才能更有助于项目的成功，才能为商业街带来巨大的收益，也才能很好的为兰州市政府这一重要工程增光添彩，为社会做出应有的贡献。

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